Bagi yang terakhir mengurus izin bangunan beberapa tahun lalu, istilah IMB mungkin masih lebih akrab. Sejak terbitnya Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021, fungsi IMB digantikan oleh Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Artikel ini merangkum gambaran umum PBG pengganti IMB supaya Anda tahu apa yang perlu disiapkan sebelum membangun atau merenovasi.
Catatan: artikel ini adalah gambaran umum, bukan nasihat hukum. Persyaratan rinci, biaya, dan prosedur mengikuti ketentuan pemerintah daerah masing-masing dan dapat berubah. Selalu pastikan ke dinas terkait di kota atau kabupaten Anda.
Apa itu PBG?
PBG adalah persetujuan yang diberikan kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan sesuai standar teknis bangunan gedung. Perbedaan pentingnya dengan IMB terletak pada penekanan: PBG menitikberatkan kesesuaian rencana teknis bangunan dengan standar teknis, bukan sekadar kelengkapan administrasi.
Bagaimana dengan IMB yang sudah terbit?
IMB yang sudah diterbitkan sebelum aturan baru berlaku pada umumnya tetap diakui. Namun bila Anda akan mengubah bangunan secara signifikan, misalnya menambah lantai atau mengubah fungsi, perubahan tersebut perlu diproses sesuai ketentuan PBG. Tanyakan ke dinas terkait bagaimana perlakuan untuk bangunan Anda.
Kapan renovasi membutuhkan PBG?
Secara umum, PBG diperlukan untuk pembangunan baru dan untuk perubahan yang memengaruhi struktur, fungsi, atau luas bangunan. Contohnya menambah lantai, memperluas bangunan, membongkar dinding struktural, atau mengubah rumah tinggal menjadi tempat usaha. Pekerjaan interior ringan seperti mengecat, mengganti lantai, atau memasang kitchen set biasanya tidak memerlukan PBG. Karena batasannya bisa berbeda, konfirmasikan rencana Anda ke dinas setempat sebelum pekerjaan dimulai.
Dokumen yang umum disiapkan
Persyaratannya bergantung pada jenis dan kompleksitas bangunan, tetapi dokumen berikut umum diminta:
- Data pemilik bangunan, seperti identitas diri.
- Bukti kepemilikan tanah atau izin pemanfaatan tanah.
- Gambar arsitektur: denah, tampak, dan potongan.
- Gambar dan perhitungan struktur, terutama untuk bangunan bertingkat.
- Gambar utilitas: instalasi listrik, air bersih, dan air kotor.
- Data perencana atau penyedia jasa perencanaan, bila disyaratkan.
Gambar yang lengkap dan konsisten mempercepat pemeriksaan. Karena itu, pekerjaan desain yang rapi sejak awal juga memudahkan proses perizinan.
Alur pengajuan secara umum
- Mendaftar dan mengisi data melalui Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG) yang dikelola pemerintah.
- Mengunggah dokumen administratif dan dokumen rencana teknis.
- Pemeriksaan dokumen rencana teknis oleh tim yang ditunjuk pemerintah daerah. Bila ada koreksi, dokumen diperbaiki lalu diajukan kembali.
- Penetapan retribusi oleh pemerintah daerah, lalu pembayaran.
- Penerbitan PBG, setelah itu pembangunan boleh dimulai sesuai dokumen yang disetujui.
Setelah bangunan selesai: SLF
Untuk bangunan tertentu, setelah pembangunan selesai diperlukan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) sebelum bangunan dimanfaatkan. SLF menyatakan bahwa bangunan telah dibangun sesuai PBG dan layak digunakan. Pastikan ke dinas terkait apakah bangunan Anda termasuk yang memerlukan SLF.
Berapa biayanya?
Retribusi PBG ditetapkan oleh pemerintah daerah dan umumnya dihitung berdasarkan luas serta karakteristik bangunan. Karena tarif berbeda antardaerah, informasi paling akurat didapat dari dinas terkait atau dari hasil perhitungan saat pengajuan.
Istilah yang sering muncul saat mengurus PBG
Saat berkonsultasi atau membaca persyaratan, Anda kemungkinan akan menemui istilah berikut:
- KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang): konfirmasi bahwa rencana pemanfaatan lahan sesuai dengan rencana tata ruang.
- GSB (Garis Sempadan Bangunan): batas terdekat dinding bangunan terhadap jalan atau batas lain yang ditetapkan.
- KDB (Koefisien Dasar Bangunan): perbandingan luas lantai dasar bangunan terhadap luas lahan.
- KLB (Koefisien Lantai Bangunan): perbandingan total luas seluruh lantai bangunan terhadap luas lahan.
- KDH (Koefisien Daerah Hijau): porsi lahan yang harus dibiarkan terbuka sebagai area hijau atau resapan.
- SLF (Sertifikat Laik Fungsi): sertifikat yang menyatakan bangunan layak dimanfaatkan setelah selesai dibangun.
Nilai GSB, KDB, KLB, dan KDH ditetapkan oleh pemerintah daerah sesuai lokasi lahan. Mengetahuinya sejak awal membantu perencana membuat desain yang sesuai aturan, sehingga pengajuan PBG pengganti IMB tidak perlu bolak-balik diperbaiki. Informasi ini umumnya bisa ditanyakan ke dinas yang membidangi tata ruang dan bangunan di daerah Anda.
Tips agar prosesnya lancar
- Cek kebutuhan izin sejak tahap perencanaan, bukan setelah pekerjaan berjalan.
- Siapkan gambar kerja yang lengkap dan saling konsisten.
- Masukkan waktu pengurusan izin ke dalam jadwal proyek.
- Simpan salinan semua dokumen yang disetujui untuk rujukan di lapangan.
- Jangan memulai pekerjaan struktural sebelum persetujuan yang diwajibkan terbit.
Perizinan adalah salah satu tahap dalam rangkaian renovasi; urutan lengkapnya ada di artikel tahapan renovasi rumah. Untuk bangunan baru, urutannya dibahas di membangun rumah dari nol, dan untuk venue olahraga di membangun lapangan padel. Bila Anda membutuhkan gambar kerja untuk proyek di Bekasi dan sekitarnya, tim kami bisa membantu lewat halaman kontak.
Pertanyaan yang sering diajukan
Apakah mengganti lantai atau mengecat rumah perlu PBG?
Pekerjaan interior ringan yang tidak mengubah struktur, fungsi, atau luas bangunan pada umumnya tidak memerlukan PBG. Karena batasannya bisa berbeda antardaerah, konfirmasikan rencana Anda ke dinas terkait bila ragu.
Di mana mengajukan PBG pengganti IMB?
Pengajuan dilakukan melalui Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG). Pemeriksaan dokumen dan penetapan retribusi dilakukan oleh pemerintah daerah tempat bangunan berada, sehingga dinas terkait di kota atau kabupaten Anda adalah tempat bertanya yang paling tepat.
Berapa lama proses PBG?
Lamanya bergantung pada kelengkapan dokumen, kompleksitas bangunan, dan antrean pemeriksaan di daerah masing-masing. Gambar yang lengkap dan konsisten sejak awal mengurangi putaran koreksi, sehingga proses biasanya lebih cepat.
Siapa yang menyiapkan gambar untuk pengajuan PBG?
Gambar arsitektur, struktur, dan utilitas umumnya disiapkan oleh perencana atau penyedia jasa perencanaan. Untuk bangunan tertentu, pemerintah daerah dapat mensyaratkan perencana yang memiliki kompetensi atau sertifikasi tertentu. Tanyakan ketentuan ini saat berkonsultasi dengan dinas.
Apa risikonya membangun tanpa PBG untuk pekerjaan yang mewajibkannya?
Bangunan yang didirikan atau diubah tanpa persetujuan yang diwajibkan dapat dikenai sanksi administratif sesuai ketentuan yang berlaku, misalnya peringatan tertulis, penghentian pekerjaan, atau kewajiban menyesuaikan bangunan. Selain itu, dokumen bangunan yang tidak lengkap bisa menyulitkan saat rumah akan dijual, diagunkan, atau diubah fungsinya di kemudian hari. Karena itu, pastikan kebutuhan izin sebelum pekerjaan dimulai.
Punya rencana proyek?
Mulai dari estimasi kasar lewat kalkulator RAB, atau langsung ceritakan kebutuhan Anda kepada tim kami. Konsultasi awal gratis.